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瀛岱赵雨强律师:二手房买两天涨价十七万房子
来源: 未知 作者:admin 发布时间:2019-01-14 10:11

  张女士通过房产中介购买一套房子相对较旧的二手房,支付了十五万首付款。在房子未办理过户前,因张女士对购买的该房屋的装修不是很满意,就征求了中介公司的同意,对房子进行了装修,刚装修2天,原房东小刘就上门制止装修,随后中介公司提出原房东小刘拒绝过户,后经起诉调解,原房东小刘同意了过户,但房款要再涨十七万,而这十七万是过户的费用。张女士觉得装修两天就涨了十七万,是无稽之谈。如果真是所谓的税款,理应在交易前告知,而当初无论是中介还是原房东都没提过一个字,原房价才四十几万,现在却坐地起价加了十几万,很不划算,小刘却表示中介公司明确表示告诉过张女士。协商无果,张女士愤怒的提出要求退房,而小刘提出退房可以,但必须恢复原样。

  因为未过户时,张女士就私自拿钥匙对房子进行了装修,而且私自敲掉了原来的制暖装置,如果张女士退房成功的话,自己再安装新的暖气设施肯定要花大价钱,这损失必须让张女士承当,商谈过程中双方又对拆掉制暖设施在拆掉前是否能够正常使用发生纠纷,无法达成一致。后来张女士找到了媒体要求曝光,在记者的陪同下,张女士找到了当时卖房的中介公司,中介公司表示从来没给过张女士任何房门钥匙,也就不存在所谓的授权张女士装修了,而过户费的问题肯定是告知过张女士的,而过户费的多少问题,中介则含糊其辞,总的来说,中介公司负责人表示自己没任何责任。

  近年来,随着全国各地房地产市场的火爆、政策频出,在二手房交易过程中各种法律纠纷也层出不穷,花样百出。媒体报道的这个案例就属于一个典型的个案。

  需要从法律关系上进行梳理,该案存在两个法律关系。首先,原房东小刘和张女士之间是房屋买卖合同关系,其二者主要承担合同交易的主要权利义务买卖、付款、过户、交付等;其次,小刘、张女士、中介公司之间的一个居间服务合同关系,中介公司仅就为小刘与张女士之间房屋买卖交易的签订提供居间服务,以及评估、按揭、过户等附随义务。本案的出现矛盾的关键所在就是张女士在签订合同缴纳首付款后,仅凭中介公司的口头同意就对其购买的房产进行装修,并对原有的设备设施(暖气)进行了改造,原房东小刘与张女士就该问题协商未达成一致,遂引发纠纷。

  山东瀛岱律师事务所赵雨强律师认为:房屋买卖必须要签订书面合同,并且明确约定买卖双方各自的权利义务,就本案而言,双方应当就房屋的产权过户、房屋交付时间或条件以及过户产生的税费负担问题进行明确约定,就现在的争议来看,买卖双方显然未就上述事项进行明确约定,而且张女士在仅征得中介公司的口头同意后就对房屋进行了装修,这样就非常容易发生纠纷。首先,中介公司作为居间商是没有权利交付房屋并且同意张女士进行装修的;

  其次,纠纷出现后,张女士在中介公司不承认其交付房屋及同意其装修房屋的情况下,又没有直接证据证明其是在中介公司的允许的前提下进行的,局面就比较被动。在实际操作中,双方可以约定在支付首付款后交付房屋,这样,张女士可以根据合同约定的交付时间或条件要求小刘交付房屋,房屋交付时签订书面的交接手续,之后,张女士即可以对其购买的房产进行装修,这样操作就能有效避免纠纷的出现,也有利于合同的继续履行(办理银行、产权过户)。另外,关于涨价的17万元是税费的问题,如果双方在合同中未明确约定负担问题,则应当根据相关法律规定各自负担各自应当承担的费用,一般而言,买方要承担契税、交易手续费、工本费等,卖方要承担个人所得税、城建税、印花税、增值税等。因此,就张女士而言,花钱买房出现这样的结果,不论这个时候是选择退房或者继续买房,对其来讲,都是非常尴尬的事情。

 
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